تعاون آنلاین – مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های مسکن کارکنان دولت بابیان اینکه اعطای تسهیلات تنها به‌صورت ظاهر در قالب معاملات اسلامی صورت می‌گیرد، گفت: نظام بانکداری با حمایت و تفکر سرمایه‌داری به مساله‌یی مبدل شده که اجرای آن به‌واسطه بروکراسی‌ها و فرمول‌های محاسباتی خاص باید بر اساس اصول اسلامی باشد، اما عملا چیزی جز ربا و دریافت پول اضافی نیست.
براساس گفته‌های محمد هاشم بت شکن، مدیرعامل بانک مسکن طی ۱۰۰ ماه اول امسال، ۱۰۰ هزار فقره وام خرید مسکن– برای خرید ۱۰۰۰ هزار واحد مسکونی- به متقاضیان پرداخت شده است که نسبت به دوره مشابه سال گذشته معادل ۲۰ درصد افزایش یافته است.
به گفته وی، همچنین در ۱۰ ماه اول امسال، ۱۰۴ هزار فقره وام ساخت مسکن-برای ساخت ۱۰۴ هزار واحد مسکونی- به سازندگان پرداخت شده که این رقم نیز در مقایسه با دوره مشابه سال گذشته با رشد ۱۷۷ درصدی همراه بوده است. دراین میان به نظر می‌رسد وام صندوق پس انداز مسکن یکم که از سال ۱۳۹۴۴ شروع شده است توانسته آثار خوبی بر رونق مسکن داشته باشد.
در حال حاضر میزان وام و اقساط وام مسکن یکم در جدول ذیل می‌بینید. اگرچه به گفته بسیاری از کارشناسان وام مسکن یکم به‌واسطه اقساط سنگین تاکنون نتوانسته قابلیت خود را نشان دهد اما در این برهه زمانی این وام نسبت به وام‌های دیگر کارکرد مطلوب‌تری داشته است بر اساس این وام اقساط وام ۱۶۰ میلیونی بالای یک‌میلیون و ۴۸۰ هزار تومان، وام ۱۲۰ میلیونی بالای یک‌میلیون و ۱۱ هزار تومان و وام ۸۰ میلیونی حدود ۷۴۲ هزار تومان است. نکته بسیار جالب این وام در سود بازگشتی آن نهفته شده است در حال حاضر سود بازگشتی تسهیلات صندوق یکم است.
به عقیده بسیاری از کارشناسان رشد معاملات دی‌ماه و بهمن‌ماه متاثر از ارائه و دریافت وام مسکن یکم بوده است.
ناهمخوانی تعداد تقاضا با تعداد دریافت وام
در این خصوص پرویز کاکایی، رییس بانک یک شعبه دولتی بابیان اینکه در حال حاضر وام یکم نسبت به وام‌های دیگر کارکرد مناسب‌تری دارد، گفت: به دلیل بالا بودن قیمت اوراق تسه که همواره با نوسان قیمت مسکن به چالش کشیده می‌شود باعث شده وام مسکن یکم روی بورس خرید قرار بگیرد.
پرویز کاکایی افزود: در حال حاضر روزانه حدود ۲۶۰نفر برای دریافت وام مسکن یکم ثبت‌نام می‌کنند اگرچه این میزان نسبت به تقاضا و جمعیت قابل‌توجه نیست اما نسبت به وام‌های دیگر در رتبه بالاتری قرار دارد. وی بابیان اینکه به‌طور کلی تعداد تقاضای بالقوه بازار مسکن همخوانی مناسبی با تعداد دریافت وام ندارد، گفت: اگر مشکل اشتغال و درآمد طبقه متوسط حل شود این عده به‌شدت به دنبال دریافت وام مسکن هستند. اما متاسفانه گذر زمان به ما نشان داد کاهش نرخ سود تسهیلات از ۱۱ درصد به ۹. ۵ درصد به دلیل عدم‌اصلاح درآمد و پس انداز دهک‌های متوسط جامعه تغییری در حجم تقاضا حاصل نشده است.
کاکایی در بخش دیگری از سخنانش گفت: اگر تعداد معاملات در دی‌ماه و بهمن دچار تحول شد، به دلیل افزایش درآمد به واسطه سپرده‌های مردم نبود زیرا عملکرد وام مسکن یکم نیازمند یک دوره یک‌ساله است. تغییر تعداد معاملات در این ۲ماه به دلیل نزدیک شدن به عید نوروز است که در چندین سال اخیر نیز به همین روال بوده و معاملات همواره درپایان سال دچار هیجانات روانی افزایش می‌باید.
این کارشناس بانک مسکن، تمهیدات لازم برای افزایش مدت بازپرداخت وام مسکن را ضروری دانست و گفت: در تمام کشورها برخی از شهروندان اقساط مادام‌العمری دارند، اما این اقساط به‌اندازه‌یی کم است که فشاری به این افراد وارد نمی‌کند. اما در ایران تا جان به لب متقاضیان وام نرسانند، دست بردار نیستند.
وی با انتقاد از رفتار بانک‌ها در ارائه وام گفت: بانک مرکزی باید به دنبال سازوکارهایی برای ارائه وام‌های بلندمدت در پرداخت تسهیلات باشد دولت و مجلس نیز باید یاری رسان بانک‌ها برای ارائه ابزارهای نوین باشند.
نشانه‌گیری روی هدفی بزرگ‌تر
همچنین در ادامه حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس ساخت‌وساز بابیان اینکه در حال حاضر دولت می‌خواهد با یک ابزار تقویتی رونق جدی به بازار مسکن بدهد گفت: در حال حاضر تعداد متقاضیان بازار مسکن بالای یک‌میلیون نفر است بنابراین یک ابزار تقویتی به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند کارکرد مطلوبی داشته باشد.
حمیدرضا قاضی زاهدی افزود: با توجه به نرخ‌های بالای تسهیلات، این وام‌ها تنها به درد کسانی می‌خورد که به دنبال سرمایه‌گذاری هستند، یعنی هدف آنها مصرفی نیست.
وی در پاسخ به اینکه آیا اعطای وام‌های ارزان باعث رانت می‌شود، گفت: بدون تردید هر موضوعی که مصرفی باشد رانت ایجاد می‌کند. اگر دولت به دنبال وام‌های ارزان بدون رانت است، باید توجه بیشتری به انبوه‌سازان و سازندگان داشته باشد؛ زیرا این عده به‌وسیله تولید اثرگذاری رانت را کاهش می‌دهند. اما به دلیل اینکه مسکن یک کالای ضروری و بسیاری از متقاضیان به دنبال خرید آن هستند، در شرایط کنونی ایجاد رانت موضوع پر اهمیت در ارائه وام مسکن نیست.
قاضی زاهدی تاکید کرد: هرگونه تزریق منابع مالی به بخش تولید، تاثیر غیرتورمی دارد و اثرات مطلوبی را بر اقتصاد می‌گذارد، بنابراین سیاست تقویت تولید به نفع بازار مسکن است، اما الان اجرای این سیاست‌ها با موانعی روبرو است.
وی در خصوص اثرگذاری وام مسکن یکم نیز گفت: به نظر بنده تعداد خانه اولی‌هایی که بتوانند ۴۰ میلیون تومان سپرده‌گذاری بسیار اندک است؛ بنابراین این روش در کنار روش‌های دیگر می‌تواند اثرگذار باشد و به‌تنهایی کارکرد مطلوبی ندارد.
این کارشناس ساخت‌وساز ادامه داد: دولت بدون توجه به تولید و عرضه و تفکیک تقاضای سرمایه‌یی از مصرفی، زمینه رشد شاخص بهای مسکن را فراهم کرده و با رشد شاخص بها، انگیزه تقاضا سرمایه‌یی مولد و سوداگرانه نیز افزایش خواهد یافت.
این کارشناس ساخت‌وساز گفت: اگر دولت بتواند دوره بازپرداخت اقساط وام را افزایش دهد، می‌تواند جامعه هدف بزرگ‌تری را نشانه بگیرد.
وی گفت: با این تفاسیر به نظر می‌رسد اگر شورای پول و اعتبار به‌جای افزایش سقف تسهیلات یا کاهش شرایط تخصیص تسهیلات، به دنبال کاهش نرخ سود بانکی همراه با افزایش دوره بازپرداخت وام خرید باشد، می‌تواند بازخورد مناسب‌تری در جامعه هدف ایجاد کند. در ثانی با این روش بازار مصرفی به بازار سرمایه‌یی تبدیل نمی‌شود.
تسهیلات مسکن ارزان‌تر نشده است
اسماعیل خاک فرجی، کارشناس اقتصادی نیز در این رابطه با بیان اینکه همواره بانک‌ها در سیاست‌های خود به دنبال منفعت‌طلبی هستند، گفت: بیشتر بانک‌ها به اسم اسلامی، عملکرد کاملا غیر اسلامی دارند. این موضوع در ارائه وام‌ها به‌شدت قابل لمس است. خاک فرجی، افزود: متاسفانه عملکرد جدید بانک‌ها تحت عنوان کاهش نرخ سود بانکی بازی منزجرکننده‌یی به نام ربا است که با این روش متقاضیان را فریب داده و به درآمدهای سرسام‌آوری رسیدند.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های مسکن کارکنان دولت افزود: آنچه اخیرا از بانک مسکن مشاهده‌شده است با تغییر فرمول محاسباتی جدید عملا نرخ سود کم شده اما با تغییر فرمول قدیم به جدید نرخ سود نه‌تنها کم نشده است، بلکه آنچه حاصل می‌شود افزایش ۱۵ الی ۲۰ درصدی درآمدهای بانکی از محل تسهیلات بوده است. وی تصریح کرد: با یک حساب سرانگشتی می‌توان دید در فرمول جدید و قدیم نرخ سود به چه میزان افزایش داشته است.
وی با انتقاد از رفتار مسوولان در قبال عملکرد اینچنینی بانک‌ها گفت: متاسفانه مسوولان وارد بازی بانک‌ها شده و دید روشنی نسبت به فساد موجود در نظام بانکی ایران نداشته یا نمی‌خواهند داشته باشند؛ زیرا به نظر می‌رسد منافع شخصی بر منافع ملی ارجحیت دارد. وی بابیان اینکه بانک‌ها همین توطئه را برای سازندگان نیز در نظر می‌گیرند، گفت: در حال حاضر برای تعاون گران وام‌هایی با نرخ سود بانکی حدود ۱۷.۵ درصد پرداخت می‌شود در حالی با فرمول محاسباتی جدید این نرخ به‌هیچ‌عنوان ۱۷.۵ درصد واقعی نیست و رقم نهایی بیشتر از این ارقام است.
خاک فرجی با انتقاد از اینکه بانک‌ها با همین محاسبات تولید را به خاک سیاه کشانده‌اند، گفت: سیستم بانکی باید تغییر و از متقاضیان وام حمایت‌های ویژه‌یی شود.
وام‌ها جیب مردم را خالی کرده‌اند
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های مسکن کارکنان دولت بابیان اینکه اعطای تسهیلات تنها به‌صورت ظاهر در قالب معاملات اسلامی صورت می‌گیرد، گفت: نظام بانکداری با حمایت و تفکر سرمایه‌داری به مساله‌یی مبدل شده که اجرای آن به‌واسطه بروکراسی‌ها و فرمول‌های محاسباتی خاص باید بر اساس اصول اسلامی باشد، اما عملا چیزی جز ربا و دریافت پول اضافی نیست.
خاک فرجی تاکید کرد: با اعمال این رویه بانک‌ها برای خود درآمد جدیدی تعریف کرده‌اند و نمی‌توان به این باور رسید که وام‌های بانکی در خدمت اقتصاد، تولید و ارائه خدمات ارزان به اقشار جامعه قرار دارد. بانک‌ها با اعمال سیاست‌های اینچنینی به دنبال سنگ‌اندازی در اقتصاد کشور هستند. وی با اشاره به اینکه برای روی پا ماندن تشکیلات اقتصادی، نیازی به وام‌های بانکی نیست گفت: اگر دولت بتواند در امر تولید کوشاتر باشد می‌تواند بر تمامی مشکلات فائق آید.
خاک فرجی گفت: بنده جز کسانی هستم که به‌هیچ‌عنوان موافق افزایش وام مسکن به این نحو نیستم زیرا این امر منجر به بزرگ‌تر شدن بانک‌ها و خالی شدن جیب مردم است. در حال حاضر وام مسکن یکم نیز از این امر مستثنا نیست و مشکلات متعددی را به همراه دارد.
وی با بیان اینکه برای افزایش توان خرید باید از تجربه کشورهای دیگر بهره برد گفت: حمایت از تولید مسکن باعث تولید انبوه و ارزان شدن کالاها می‌شود.
خاک فرجی گفت: باید مسوولان به‌واسطه تولید انبوه مسکن ارزش مسکن را خرد کرده و از ابهت غیرواقعی این کالای مصرفی بکاهند.
وی گفت: به‌یقین معتقدم برای روی پا ماندن تشکیلات اقتصادی، به وام بانکی و کمک‌های مالی بانک‌ها و موسسات اعتباری احتیاجی نیست. در حالی که به یقین می‌توان گفت وام‌های ارائه شده تنها جنبه تزیینی دارد. زیرا تعداد وام‌ها به هیچ عنوان جوابگوی نیاز سالانه مسکن نیست.
نقش تسهیلات بانکی بر رشد و توسعه
خاک فرجی با بیان اینکه طی پژوهش‌های انجام‌شده در یکی از استان‌های کشور می‌توان گفت، تسهیلات بانکی به عنوان مکمل سرمایه تولیدکنندگان می‌تواند نقش مهمی در سرمایه‌گذاری و تولید اشتغال داشته باشد. وی گفت: تسهیلات بانکی می‌تواند ارزش‌افزوده (رشد اقتصادی) را به میزان قابل‌توجهی افزایش دهد و درصورتی‌که بانک‌ها بدون تشریفات و آیین‌نامه‌های خود محورانه و صرفا برای حمایت از تولید به‌جای مال‌اندوزی توجه شایانی به صنعت و تولید داشته باشد،رشد اقتصادی و اشتغال به میزان قابل‌توجهی افزایش می‌یابد، اما متاسفانه این دیدگاه در بانک‌ها نهادینه نشده است.
مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های مسکن کارکنان دولت با بیان اینکه شرکت‌های و مدل‌های اقتصادی کشور همواره با محدودیت منابع مالی مواجه بوده و هستند گفت: یکی از مهم‌ترین موارد مورد نیاز آنها منابع مالی است و در این راستا بانک‌ها تسهیلاتی در قالب عقود مختلف در اختیار آنان قرار می‌دهند، اما نکته قابل‌ملاحظه این است که انتخاب نوع تسهیلات و شرایط مربوط به آن و نوع سیاست‌گذاری بانک‌ها و نرخ سود تسهیلات تا چه اندازه می‌تواند مشکل مالی فعالان اقتصادی را مرتفع کند، بدون اینکه آنها را در دام و تله‌های روش‌های محاسباتی تسهیلات بانک‌ها گرفتار نکند، مساله پیچیده‌یی است؛ زیرا روش‌های محاسباتی بانک‌ها همانند ویروس هر آن تغییر شکل داده و خود را با محیط سازگار می‌کنند.
وی تصریح کرد: متاسفانه آنچه در عملکرد بانک‌ها طی سال‌های اخیر مشاهده نشده یاری رساندن به جامعه است. اعمال سیاست‌های مالی و بانک‌ها عمدتا در جهت تضعیف اقتصاد و اشتغال به‌کار رفته است، بطوری که در عرصه تولید متاسفانه با ورود بانک‌ها وضعیت آنها وخیم‌تر و روزبه‌روز به بانک‌ها بدهکارتر شده و این روند باعث رکود اقتصاد و گاهی حتی تعطیلی یا نیمه‌تمام ماندن پروژه‌های عمرانی شده است.
خاک فرجی تاکید کرد: از این رو، با نگاهی به تاثیر ورود بانک‌ها در عمران و اقتصاد در شرایط کنونی نتیجه خواهیم گرفت تسهیلاتی که از محل تجمیع شده به مردم در اختیار بانک‌ها قرار دارد با سود کمتر می‌تواند کشور را در مسیر تولید بالاتر بدون مقروض کردن صنعت قرار داده و از طرفی اعمال سیاست‌های فعلی دامن زدن به رکود و فروبردن فعالان اقتصادی کشور و تعطیلی آن به جهت بدهی‌های سنگین بانک‌ها خواهد بود.
دست‌پخت بی‌تدبیری‌های گذشته
همچنین جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه اگر ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت باعث درآمدزایی بادآورده و غیر مولد نشود، تورم‌زا نخواهد بود گفت: اما از آنجایی که خریدهای سرمایه‌یی در دوران رکود نوعی بازگشت سرمایه‌های بلوکه‌شده املاک فروش نرفته سازندگان است می‌تواند تحرک اندکی به بازار عرضه و اشتغال داشته باشد.
جلال صباغ افزود: در شرایط عادی (در دوران رونق) اعطای وام خرید مسکن به سرمایه‌گذاران نوعی بی‌نظمی مالی برای سیستم بانکی محسوب می‌شود و در این مورد باید تدابیر دقیق‌تری اندیشیده شود. متاسفانه این اتفاق در ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۰ رخ داد و باعث رانت‌های سنگین در مسکن شد. قیمت کنونی مسکن دست‌پخت بی‌تدبیری‌های همان دوران است.
وی تصریح کرد: در حال حاضر به علت کاهش انگیزه‌های سفته‌بازی در اقتصاد کشور دریافت‌کنندگان فعلی فقط مصرفی‌ها هستند.
این کارشناس بازار با بیان اینکه اگر ارائه وام‌ها ارزان مجهز به ساز و کار لازم و کارآمد اداری، اجرایی و قانونی شود، می‌تواند به برطرف شدن رکود تا حدودی کمک کند، افزود: در حال حاضر بسیاری از سازندگان به دنبال ارائه تخفیف‌های متعدد و مدت‌دار هستند تا بتوانند سریع‌تر به اصل سرمایه خود برسند و شروع مجددی در عرصه ساخت‌وساز داشته باشند و این تفکربدون املاک بلوکه‌شده و فروش نرفته امکان‌پذیر نیست. وی ادامه داد: با توجه به شرایط کنونی اقتصاد ایران و جدیت دولت برای جلوگیری از ورود تقاضای سفته‌بازانه به بازار و همچنین شرایط کنونی بخش مسکن و کشور (رکود تورمی)، ارائه تسهیلات ارزان هرچند در کوتاه‌مدت موج افزایشی قیمت‌ها را ایجاد خواهد کرد، ولی در میان‌مدت، تاثیر تورمی به‌مراتب کمتری بر این بخش در مقایسه با دوره‌های مشابه درگذشته برجای خواهد گذاشت.
وی گفت: انتظار می‌رود دولت هم‌زمان با ارائه تسهیلات ارزان به متقاضیان تسهیلات ارزان‌تری نیز برای سازندگان در نظر بگیرد زیرا ارائه تسهیلات ارزان به بخش عرضه باعث تولید انبوه و توازن مناسب بین عرضه و تقاضا باشد.
تجربه کشورهای موفق در تسهیلات ارزان
در همین زمینه ایرج رهبر، عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان بابیان اینکه رونق مسکن نیازمند اعطای وام در سطح گسترده است گفت: اما متاسفانه مسوولان بارها اعلام کرده‌اند منابع بانک‌ها بسیار محدود است. ایرج رهبر افزود: ارائه تسهیلات ارزان‌قیمت می‌تواند راهگشای جدی رکود و حضور بیشتر متقاضیان باشد. وی با بیان اینکه باید تفاوت اساسی بین نیاز و تقاضا مسکن قائل شویم تاکید کرد: در حال حاضر یکی از مشکلات بزرگ مسکن، تبدیل نیاز بدون پشتوانه به تقاضای بدون قدرت خرید است.
به گزارش افکار نیوز، رهبر گفت: در حال حاضر بخش اعظمی از مردم با وجود نداشتن قدرت خرید به دنبال املاک متناسب هستند و تنها به رفع نیاز نمی‌اندیشند بنابراین ارائه تسهیلات ارزان علاوه بر اینکه می‌تواند قدرت خرید مردم را افزایش دهد بلکه باعث بهبود وضعیت ساخت‌وساز می‌شود. از این مورد می‌توان به تهدید و فرصت نیز یاد کرد.
عضو هیات‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان بابیان اینکه دولت می‌تواند با دادن وام کافی و متناسب این تقاضای موثر را به سمت تقاضای مسکن متناسب هدایت کند گفت: حرکت سمت تقاضا باعرضه می‌تواند در بهبود وضعیت زندگی مردم اثرگذار باشد باید داشتن خانه خوب و ارزان به یک مطالبه جمعی تبدیل شود. رهبر گفت: ارائه وام‌های ارزان به معنای ایجاد تورم و رانت نیست، بلکه این موضوع نیازمند یک مدیریت انعطاف‌پذیر است. مسوولان با ارائه وام‌های ارزان و ارزان‌تر به دو بخش تقاضا و عرضه در خروج از رکود بازار مسکن موثر باشند.
وی افزود: اما به‌طور کلی اگر وام‌های متناسبی به ساخت تعلق بگیرد باعث نوسازی بافت‌های فرسوده و درنهایت منجر به ساخت املاک ارزان‌قیمت می‌شود زیرا آورده متقاضی زمین و آورده سازنده تسهیلات خواهد بود که یک برد دوطرفه محسوب خواهد شد. رهبر گفت: به‌هرحال ارائه تسهیلات ارزان یکی از تجربیات کشورهای موفق است و در این مورد می‌توان از دستاورد موفق این کشورها بهره برد.
